TOUT SAVOIR sur l’estimation du coût des travaux d’un bien immobilier
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Vous hésitez à acheter un bien ancien à prix abordable mais qui demande une rénovation ? Prenez le temps d’y réfléchir. L’estimation du coût des travaux est un élément décisif dans le processus d’achat d’un bien immobilier. Seule sa justesse détermine la réalité de l’investissement et par cela impacte fortement la dimension patrimoniale et la rentabilité du bien acquis. Orpi fait le point pour vous sur cette étape majeure du projet d’achat immobilier.
Comment évaluer le budget travaux à prévoir ?
L’évaluation du coût des travaux de rénovation mobilise de nombreuses compétences. Il s’agit, pour fournir une première estimation, d’identifier les postes à rénover ou à rafraîchir, chiffrer les surfaces et définir les matériaux adaptés. Seul un professionnel du bâtiment peut tirer des conclusions fiables d’une inspection méthodique du bien. Ceci étant, il reste utile de connaître quelques principes de base pour ne pas s’attarder devant un bien qui s’avérerait être un gouffre financier.
Les différents types de travaux à estimer
L’estimation des travaux de rénovation reste bien sûr liée à la nature et à l’importance des chantiers à mettre en œuvre. Il convient donc de différencier les travaux touchant aux domaines suivants :
- La structure et le fonctionnement technique du bâtiment ;
- La propreté et la mise au goût du jour du logement ;
- Le confort et les économies durables d’énergie.
Estimation du coût des travaux de gros travaux
Les travaux lourds de rénovation concernent les fondations, à la charpente ou les murs. Plus la rénovation concerne la structure du bâtiment, plus les coûts sont élevés.
Le prix du gros œuvre se trouve impacté par les matériaux de rénovation choisis et l’accessibilité du chantier. Dans ce cadre aux fournitures lourdes et encombrantes, l’adaptation du mode de transport pour les amener sur le chantier peut faire grimper la facture significativement.
Les travaux de second œuvre
Ces chantiers de travaux dits intermédiaires, concernent l’intérieur du bâtiment comme les revêtements de murs et de sol, les créations d’ouvertures, les remplacements de fenêtres ou de la plomberie, ainsi que la réfaction totale des pièces humides (enjeux d’aération, d’étanchéité et de sécurité électrique). Il est souvent admis que les travaux de second œuvre coûtent environ la moitié du coût du gros œuvre.
Prix des travaux de rafraîchissement
Beaucoup de maisons ou appartements nécessitent seulement une rénovation basique sous forme de rafraîchissement et mise au goût du jour. Il s’agit de peintures, pose de parquets, moquettes et papiers peints, changement d’un appareil sanitaire, pose de carrelage dans la salle de bains. En s’éloignant à nouveau de la structure essentielle, les prix auront tendance à se réduire encore de moitié, voire plus.
Quels sont les rénovations et travaux les plus chers ?
Il reste impossible de chiffrer ici des travaux de rénovation de manière générale, chaque chantier présentant une situation et des problématiques spécifiques, requérant la mise en œuvre d’une réponse unique. Toutefois, les (larges) estimations de coût des travaux suivantes restent ordinairement admises :
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À noter : Si les travaux de rénovation nécessitent un permis de construire, sachez que celui-ci peut constituer une condition suspensive à l’achat du bien(1). Cela signifie que :
- Le temps contractuel est suspendu le temps que la décision d’urbanisme soit communiquée ;
- Si le permis n’est pas accordé, le compromis de vente peut être rompu sans pénalisations de l’ex-acquéreur.
Coût des travaux imposés par la collectivité
Selon les Données et études statistiques publiées par l’État en 2022 (2), « Au total, sur les 30 millions de résidences principales que compte la France au 1er janvier 2022, environ 5,2 millions de logements, soit 17 % du parc seraient des “passoires énergétiques” (étiquettes F et G du DPE) »
Les passoires thermiques : de quoi s’agit-il ?
L’expression « passoire énergétique » désigne les logements mal isolés en situation de surconsommation énergie et d’émission de gaz à effet de serre. Le DPE (diagnostic de performance énergétique) est obligatoire pour toute vente. Des résultats médiocres entraînent un audit énergétique chiffrant les travaux nécessaires.
Depuis 2017, toute rénovation de logement est soumise à l’obligation de parfaire l’isolation thermique des façades et toitures (seuil de performance déterminé).
Les aides au coût des travaux d’économies d’énergie
Afin d’améliorer l’ensemble du parc de logements de manière plus générale et plus rapide, l’État propose plusieurs aides à la rénovation énergétique. Tous les ans, l’Ademe, Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie, met en ligne un guide complet des aides à la rénovation, précisant notamment les conditions d’attribution et les cumuls possibles.
À titre indicatif, les aides et subventions pour alléger le coût des travaux de rénovation sont les suivantes :
- MaPrimeRénov, varie selon le revenu fiscal et peut financer entre 40 et 90 % du devis de travaux ;
- L’éco-prêt à taux zéro, l’éco-PTZ, est un prêt bancaire sans intérêts et sans frais. Vous empruntez 100 €, vous remboursez 100 € ;
- Le chèque énergie peut contribuer au paiement des frais de rénovation énergétique.
- La TVA au taux réduit de 5,5 %, pour les travaux sur les logements construits depuis plus de 2 ans ;
- Les aides des collectivités locales ;
- Etc.
Les travaux concernés sont identifiés et listés par l’article 18 bis de l’annexe IV au CGI. Pour se trouver éligibles aux aides publiques, ils doivent être exécutés par des professionnels RGE (reconnus garants de l’environnement) ou ayant obtenu une « qualification chantier » spécifique.
À retenir
- L’estimation du coût des travaux de gros œuvre et second œuvre doit être réalisée par un professionnel. Sa justesse impacte notablement la valeur de votre investissement ;
- Plus les travaux affectent la structure du bâtiment (fondation, toiture, maçonnerie) plus leur coût est élevé ;
- Il existe plusieurs types d’aides financières cumulables.
Sources :
(1) Article 1304 du Code civil
(2) Statistiques développement durable.gouv – Le parc de logements par classe de performance énergétique au 1er janvier 2022
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